案例：
    是春天的上午，吴波老师正在办公室神采飞扬地和同事们聊天，他刚接了个国际长途，在美国的儿子说在那边已经买了套房子，今天和妻子孩子搬进去住了。放下电话，一向低调沉稳的吴老师禁不住激动的心情向办公室的所有老师宣布了这个消息。儿子出国这么多年，到今天才算熬出头了。
    同事们大都比吴老师年轻，看到平素遇事沉着冷静的老吴这么激动，大家也被他感染了，纷纷向他表示祝贺，并且就此话题引申谈开去，办公室一下子热闹起来。就在老吴泡上一杯茶准备美美地喝上一口的时候，手机又响了。同事们又开始起哄，说老吴今天好事不断啊，估计要双喜临门啦。
    同事们安静下来，让老吴接电话。是一个陌生的号码，老吴满腹疑惑，按下接听键，“喂……”那边是一个年轻女孩尖利的声音。老吴听完，拿起桌上的公文包冲出门去。一屋的同事还没反应过来，都说老吴今天可真够反常的。
    电话是医院打来的，说他老伴在马路上晕倒，被路人送到医院里来了，情况有点危险，幸好送来的及时。他们从老人的衣袋里找到了老吴的一张名片，就按照上面的电话拨了过来。
    老吴火速赶往医院，路上一直催促出租车司机快一点。儿子那边刚传来好消息，他还没来得及告诉他妈，她竟然就倒下了。老伴年轻时聪明漂亮，不顾家庭的反对嫁给了清贫的吴波，这么多年了，任劳任怨，和他一起奋斗，等到儿子买了房子，终于可以松口气了，却像上天注定的一样进了医院。
    老吴赶到时，老伴已经好多了，正躺在病床上和护士说话，依旧是神态平和、慈眉善目的样子。老吴松了一口气，眼泪不争气地流下来。被老伴看到了，狠狠地批评了一顿。“我这不是好好的吗？”她笑着说。
    她是在买菜回来的路上晕倒的，袋子里的番茄撒了一地。医生告诉老吴，他老伴必须马上做手术，趁病情发现的早，早些治疗效果会很好。老吴一直点头，说：“医生，马上就开始治疗吧。”
    看着老伴睡着了，老吴走出门去，高额的医疗费让他皱紧了眉头，刚才在老伴面前忍着没表现出来。现在，他去哪里筹一大笔医疗费呢？儿子刚买房，不能再麻烦他了。想到儿子，老吴一下子开了窍，儿子刚出国那会儿说以后要回来，所以他和老伴在国内给他买了一套房子，在福安小区，环境挺好。后来儿子说不回国了，他和老伴又习惯了住原来的房子，那套房子就闲置了，以致于他都差点忘了。卖房子，并且要马上卖掉。老吴紧皱的眉头舒展开来。
    他由同事介绍，找到了一家看上去还算正规的房屋中介公司，登记后，老吴开价说卖20万元，虽然价钱偏低，但是对于着急用钱的老吴，尽快拿到现钱才是最重要的。中介公司听了老吴的陈述，答应尽快帮他找到买主。
    同时，中介公司提出由他们先预付现金把房屋收过来。手续是先签订委托卖房包销协议，等到老吴把房产证交给中介后，就可先预支40%的房屋订金款，剩下60%的房款，公司承诺过1个月等到房屋卖出后就付给老吴。
    急着用钱的老吴哪里有不答应的理由。第二天，他又来到中介公司，签订了委托卖房包销协议，把房产证交给了中介，并且拿到了中介开始承诺的40％的订金款，即8万元。吴先生拿着这笔救命的钱，长长地舒了口气，老伴有救了！
    三个星期后，老伴的身体状况好了很多，老吴也接到了中介公司的电话。公司告诉他，他那套房屋已经卖掉了，要他去取剩余的房款。吴先生很是激动，马上赶到这家中介公司，公司让老吴与他们再办理一份《全权委托公证》，这样不用他再奔波，由中介公司代他办理过户等相关手续就行了。老吴看着公司职员们热情的笑脸，想都没想就爽快地答应了，然后取走了剩余的款项12万元。
    老伴的病好了，房子也卖了。老吴的心终于安静下来了。但是，半个月后，当老吴在办公室和同事们聊起卖房子的事时，一个同事听着听着就张大了嘴巴。他问道：“吴老师，你卖的那套房屋是不是在花园小区三号楼？”吴先生吃惊地问：“你怎么知道？”同事告诉他，自己的亲戚一个月前通过中介买下了这套房屋，花了27万元。老吴这才知道中介公司用热情的笑容成功地欺骗了自己。

徐滔说法：
    吴先生之所以被中介“黑”了那么多钱，就是因为采用了现金收房的形式。在这个交易中，中介首先利用吴先生对市场行情不了解、急于将房产套现的情况，没有将房屋的正常市场价格如实告诉吴先生；然后通过签定包销委托合同，支付吴先生订金款并收取了吴先生的房产证来控制住房源；接着办理委托公证，使得卖方不必参与下一步的交易过程；最后将低价收购的房屋高价售出，因为买卖双方不是透明的交易，所以差价的部分只有中介心理清楚了，要不是吴先生和老朋友偶尔谈论起这件事，吴先生根本不知道被人黑了这么多钱。
    房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院在审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能在中介服务时违规获取售房差价。在司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件以和解而告终。

相关法律答问：

    1、是不是所有的中介都可以办理房屋租赁业务？
不是。房产中介机构主要包括3类：房地产咨询机构、房地产评估机构和房地产经纪机构。房地产咨询机构是指从事房地产开发、房地产转让、房地产抵押、房地产租赁等咨询业务的组织。房地产价格评估机构是指从事房地产价格评估业务的组织。房地产经纪机构是指为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务业务的组织，其在房地产交易中的作用和功能就是为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务，促成交易。为了方便，本书中所指的中介机构指的都是居间代理房屋租赁业务的房地产经纪机构。
    2、合格的中介机构该有哪“两证”？有效证件应当挂在哪里？
合格的中介机构应当有“两证”，也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证书，以及北京市工商行政管理局颁发的营业许可证。此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。
合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置，同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人就一定要小心了。
为了防止中介机构造假，一定要坚持查看“两证”原件，最好把注册号记下来，以防非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果和中介机构合作，就一定要签订合同。在签订合同的时候，还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。此外，还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明，按照法律要求办理正规手续，如登记备案，办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条。
    3、为什么一定要找具有合法资格的中介？
具有合法资格的中介通常都比较正规，出现问题的几率比较小，即使出现了问题，委托人也可以向有关部门投诉，易于解决问题。而很多不具有合法资格的中介机构常常是打一枪换一个地方，所以委托人切不可图中介费便宜的小利而受骗，蒙受重大的损失。
    4、谁是黑中介？我能信任谁？
为了防止黑中介坑人，在北京市国土资源和房屋管理局倡导下，北京市部分房地产经济机构联合发起了北京市“放心中介”活动，只有具有一定资质和实力的机构才能入选挂牌。但是“放心中介”只是民间组织的活动，是否放心还需要时间的考验。委托人在和“放心中介”合作的时候，仍然要注意检查中介机构的有效证件，办理正规手续。
    5、中介公司可以收哪些费用？
如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同，可以按照双方的约定一次性收取中介服务费，并应当向委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物，如押金、信息费、咨询费等。此外中介公司也不得事先收取看房费。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条、第二十一条。
    6、如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗？
不用。如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费，即使合同中这样规定也是无效的，但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
参考法条：《合同法》第四百二十七条。
    7、中介机构可以收取多少中介费？中介机构应当向谁收取中介费？
中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定。按照惯例，租赁普通住宅，则由承租人向中介公司缴纳中介费，而对于公寓、别墅租赁，则由出租人支付。
参考法条：《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条。
    8、中介机构是否应主动告知承租人收取多少费用？
是。房地产中介服务收费实行明码标价制度，并且应当在接受委托时主动介绍收费办法和服务内容。如果中介机构没有说明，承租人可以要求其说明，否则承租人就可以向有关部门投诉，要求中介机构承担责任。
参考法条：《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第六条。
    9、承租人可以向中介机构要发票吗？
可以。中介机构有义务向承租人开具正规的服务业专用发票。主动向中介机构索要发票，有利于承租人保存证据以备产生争议时作为证据使用，同时也可以在一定程度上证明中介机构是否正规。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条。
    10、合法的设立房地产中介服务机构应具备哪些条件？
有自己的名称、组织机构，有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；从事房地产咨询业务的，机构中有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的人应占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十一条。
    11、因中介机构职员的过错给承租人造成了损失，应由谁承担责任？
中介公司的职员因过错给承租人造成了损失，承租人可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条。
    12、因中介的过错给承租人造成了损失，中介机构应当承担什么责任？
如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给承租人造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。对于给承租人造成的损失，中介机构应当予以赔偿。
如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为，承租人可以要求中介机构双倍赔偿。
参考法条：《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第七条。《消费者权益保护法》第四十九条。
    13、通过中介机构租房，承租人也应当检查出租人的有效证件吗？
是。即使通过中介机构租房，承租人也应当检查出租人的房产证、身份证。如果不是房屋所有人，还应当检查房屋所有人的委托书。如果不能通过中介机构获得，也应当在签合同之前要求出租人出示，否则，就有可能上当受骗。
    14、出租人和中介公司是什么关系？
一般情况下，出租人和中介公司是居间合同的关系。如果出租人是委托中介公司帮助寻找房客，处理相关房屋租赁事宜，并约定对于中介公司在委托范围内作出的行为由出租人承担法律后果，那么出租人和中介公司签订的是委托合同，他们是授权委托的关系。
参考法条：《合同法》第四百一十条。
    15、中介机构是否能让其他中介机构为出租人服务？
出租人委托的中介机构应当亲自为出租人处理委托的事项，只有经过出租人的同意，才可以转委托，而且只能转委托给有相应资质的中介机构。除了是在紧急情况下为了维护出租人的利益而进行的转委托，出租人都有权要求原中介机构承担责任。
参考法条：《合同法》第四百条。建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十六条。
    16、什么是房屋出租代理？业务是什么？
房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理，它是指房地产经纪机构的一种经营活动，也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后，由代理机构负责寻找房客，签订房屋租赁协议，办理房屋租赁合同的相关备案手续，通过银行收取、交付租金，按照合同规定，向承租人提供一定的服务，从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。
    17、如果承租人没有缴付租金怎么办？
如果承租人没有缴付租金，银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱，付给出租人，因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。
    18、房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金？
不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议，承租人也必须将租金交给银行，由银行统一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金，代理机构也必须在3日之内将租金存入银行。所以，一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求，出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险，而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第七条、第八条。
    19、订立房屋出租代理合同要注意什么？
为了保障出租人的利益，最好使用政府机构制订的示范文本。在北京，出租人应当使用北京市国土房管局和市工商行政管理局制订的《北京市房屋出租代理合同》示范文本。此外，出租人一定要看合同上有没有房地产经纪人员的签字，以及资格证书的号码，谨防受骗。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第五条第一款、第十五条。
    20、出租人怎样通过房屋出租代理将自己的房屋租出去？
因为从事房屋出租代理业务的房屋经纪公司都必须在所在区（县）国土资源和房屋管理局审核登记，因此出租人可以在市国土房管局公布的可以从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构名单上挑选一个经纪机构，委托其代理出租。
出租人可以通过以下几步来实现通过房屋出租代理机构出租房屋的目的：首先选择有资质的房屋经纪机构，之后在该公司登记自己的房屋信息，然后和公司一起到现场对房屋进行评估。如果双方都满意，出租人就可以与房地产经纪机构签订房屋出租代理合同了。然后在3日内到租金代收、代付银行办理合同登记，由银行为出租人开立收款账户，以后出租人就可以通过银行收取租金了。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第五条第二款。
    21、签订房地产中介服务应包括哪些主要内容？
房地产中介服务合同应包括的主要内容有：当事人姓名或名称、住所；中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式以及当事人约定的其他内容。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十七条。
    22、房屋中介机构应履行怎样的义务？
必须遵守有关法律、法规和政策，遵守自愿公平、诚实信用的原则，按照核准的业务范围从事经营活动，按规定标准收取费用，依法交纳税费，还应接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十四条。
    23、中介公司可以代表房主签订合同吗？
如果中介公司获得了房屋产权所有人的书面授权，就可以和承租人签约了。承租人一定要检查房屋产权证，确认产权所有人的身份，辨明书面授权的真假。为了保证免受欺骗，最好办理房屋租赁合同登记备案手续。
    24、承租人和中介机构是什么关系？承租人能否绕过中介直接和出租人签合同？
承租人和中介机构签订的是居间合同，中介机构向承租人报告房源信息，为其提供订立租赁合同的机会，承租人和中介机构根据中介合同享受权利和承担义务。
承租人和中介机构签订了中介服务合同，同时中介也向承租人履行了合同义务，介绍了房源信息，承租人就应当向中介机构履行合同义务，支付中介费。承租人绕过中介直接和出租人签订合同，想省下中介费，是违反合同的行为。
参考法条：《合同法》第四百二十四条。
    25、承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？
应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息，让供需双方见面，就提供了相应的服务，即使承租人绕过中介机构和出租人签约，合同的成立也是中介机构促成的，因此中介机构有权获得中介费。
参考法条：《合同法》第一百零九条。
    26、哪些中介服务人员可以从事房屋租赁代理业务？出租人可以委托中介服务人员个人作为租房代理吗？
只有经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的房地产经纪人才能从事房地产经纪业务，进行房屋租赁居间代理。因此，出租人一定要检查代理的资格证书，才能委托他居间代理。
中介服务人员没有权利签署中介服务合同。房地产中介服务人员承办的业务必须由他所在的中介机构统一办理，出租人应当和中介机构，也只能和中介机构签订书面合同。
中介服务个人无权签订中介服务合同，如果出租人明知道这点还和他签订了合同，那么一旦发生问题，中介公司无需承担责任，承租人的利益就不能得到有效的保护了。
参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第八条、第十五条。
    27、订立《房屋承租居间合同》，如何规定费用问题？
中介公司如果没有成功促成承租人和出租人达成房屋租赁合同，有权收取所花费的必要费用，但这个必要费用有时候很难界定，因此为了避免纠纷，保护自己的利益，最好在合同中预先规定收取的方式和费用额，避免中介公司漫天要价。
参考法条：《合同法》第四百二十七条。
    28、如何避免中介机构不按照承租人的要求介绍房源？
有些不规范的中介机构为了赚取看房费，可能会随意带承租人看几套房子了事。因此一定要在合同中明确规定，如果中介介绍的房屋与承租人的要求明显不符，则无需支付费用，并由中介机构赔偿损失。为了有明确的依据拒绝支付费用，承租人最好在合同中详细列明找房的具体条件。
    29、如果是出租人提供的信息有误，应当由谁承担损失？
中介机构保证已事先核实为承租人提供的房屋资料，并满足承租人的特别要求，但因出租人提供的信息有误或有欺诈内容，应由中介机构承担损失，先行向承租人赔偿损失。
    30、如何规定中介机构不按合同办事的责任？
如果中介机构不履行合同，可以约定由该中介机构支付违约金，并赔偿承租人所遭受的损失。但是基于中介种类不同，违约的定义也有所不同。如果是房屋出租代理，只要过了免租期，房屋代理机构没有支付房租就是违约，而对于一般出租代理和受委托寻找房客的中介机构来说，如果中介机构没有履行合理谨慎的注意义务，就是违约，双方可以在合同中规定找到房客的具体时间。
房屋出租代理就是出租人可以将自己的房屋委托给某个中介机构，由该中介机构对外出租，该中介机构规定一定时间的免租期，在免租期以外的时间内，无论该房屋是否已经出租，中介公司都应按照约定支付出租人房租，而出租人无需支付中介公司佣金。
    31、如何在房屋出租合同中约定和费用有关的事项？
为了避免争议，应当在合同中约定只有完成委托事项以后才可以支付佣金，并且应当规定具体的佣金金额。如果中介机构没有完成委托事项，还应规定出租人应当支付多少成本费用，以及怎样计算这个成本费用。